대출에 관심이 없더라도 무슨뜻인진 모르겠으나
부동산뉴스를 보면 한번씩 보이는 단어들
LTV, DTI, DSR
주택담보대출을 받을때 필요한 기준들이다
간단하게 용어설명을 해보자!
1. LTV(Loan to Value)
LTV는 Loan to Value의 약자입니다
뜻은 주택담보인정비율
대출가능금액을 담보주택의 가치로 나눈 비율인데
LTV 60%, LTV 70%, LTV 80%
이런식으로 퍼센트로 나타냅니다
LTV 60%는 담보주택의 가치의 60%만큼 대출가능
LTV 70%는 담보주택의 가치의 70%만큼 대출가능
LTV 80%는 담보주택의 가치의 80%만큼 대출가능
4억주택의 주택담보대출이 LTV 70%까지 가능하다면
4억의 70%인 2.8억만큼 대출이 가능합니다
담보주택의 가치는
KB부동산시세, 실거래가, 공시가격, 분양가액, 감정평가액 등을 활용합니다
보금자리론에서는 신경써야 할것이 하나 있는데
보금자리론 업무처리기준에 따라
LTV에 선순위채권과 임대보증금 및 최우선 변제 소액임차보증금이 포함됩니다.
다시말하면 선순위채권과 임대보증금 임차보증금이 있다면
대출가능금액이 줄어듭니다 방공제라고도 해요
대출기준이 LTV에서 더 많은 대출을 받기 위해선
LTV비율이 높아지거나 담보주택의 평가액이 커야겠죠
사실 LTV는 규제로 제한을 두고있어서
개인이 올리고 내리고 하지는 못합니다
그래서 분양주택의 경우
분양시점 분양가와 잔금시점의 감정가가
2~3년정도 차이가 있어서
감정가를 분양가보다 높게 잘받으면
감정가 LTV를 적용해 분양가만큼 대출을 받을 수도 있습니다
2. DTI(Debt to Income)
DTI는 Debt to Income의 약자입니다
뜻은 총부채상환비율
연간대출상환액을 연간소득으로 나눈 비율인데
개인의 대출 상환능력을 보고 대출금액을 조정합니다
현재 받으려는(받고있는) 주택담보대출의 원리금과
기타대출 이자(전세대출,신용대출, 마이너스통장, 학자금대출 등) 를 봅니다
LTV처럼
DTI 60%, DTI 70%, DTI 80%
이런식으로 퍼센트로 나타냅니다
아래조건에서 DTI를 계산해보면
연봉 : 4000만원
원하는 주택담보대출금액 : 3억원
대출금리 : 4.5%
대출조건 : 40년만기 원리금균등상환
기타대출 : 없음
1회차 원리금은 1,348,689원
연간 원리금은 1회차의 12배인 16,184,268원
이제 소득 40,000,000원으로 나누면
DTI는 40.46%가 나옵니다!
현재 상황에서는 무리없이
원하는 주택담보대출금액만큼 받을 수 있습니다
여기서 기타대출이자가 있다면 DTI는 더 내려가겠죠
기타이자가 70만원정도가 추가된다면
DTI는 61.46%로 60%가 초과됩니다!
이럴땐 기존대출을 상환하고 주택담보대출을 받는게
더 유리하겠죠?
3. DSR(Debt Serive Ratio)
DSR은 Debt Service Ratio의 약자입니다
뜻은 총부채원리금상환비율, 총체적상환능력비율
연간대출상환액을 연간소득으로 나눈 비율인데
개인의 대출 상환능력을 보고 대출금액을 조정합니다
현재 받으려는(받고있는) 주택담보대출의 원리금과
기타대출 원리금(전세대출,신용대출, 마이너스통장, 학자금대출 등) 를 봅니다
DSR도 LTV, DTI처럼
DSR 60%, DSR 70%, DSR 70%
이런식으로 퍼센트로 나타냅니다
DTI와는 비슷해 보이지만 조금 더 보수적인 기준입니다
DTI는 기타대출의 이자만
DSR는 기타대출의 원금과 이자 모두 포함합니다
그렇기 때문에
같은 조건에서 기타대출이 있다하면
DTI보단 DSR이 원금이 포함되어 상환액이 커지고
비율이 더 낮게 나오게되고 대출가능금액이 줄어듭니다
현재는 차주단위 DSR 3단계상태
신용대출의 경우 5년으로 산정해서 계산합니다
원래는 7년이었지만 5년으로 줄어듬,,
이 5년도 분할상환이냐 아니냐로 나뉘고
DSR 부채산정방식은 매우 복잡하니 아래 참고!
위 별포엔 아직 업데이트가 안된건지 23.04.24부터 오피스텔 DSR규제도 완화 되었다
다시 돌아와서
DTI 계산을 했던 대출조건으로 DSR을 계산해보면
기타대출이 없기때문에!
DTI와 동일한 40.46%가 나옵니다
하지만 원금 40만원 이자 60만원의
기타대출이 있다면 차이가 확 나타나는데
연봉 : 4000만원
원하는 주택담보대출금액 : 3억원
대출금리 : 4.5%
대출조건 : 40년만기 원리금균등상환
기타대출 : 원금 40만원 / 이자 60만원
DTI에선 1년치 이자인 720만원을
DSR에선 1년치 원금과 이자인 1200만원을 산정합니다
DTI는 아슬아슬 60%를 넘지 않았지만
DSR은 70%를 넘겨버렸죠
DSR이 60%로 제한되었다면
원하는 대출금액만큼 대출이 불가능합니다
그래서 DSR 규제를 풀어달라~ 풀어달라~ 하는것이지요
주택담보대출도 동일조건에서
어떤기준으로 어떻게 받느냐에 따라
대출가능금액이 달라지니
LTV를 본다면
생애최초나 비규제지역 등 LTV 비율이 높거나 평가액이 높은 쪽으로
DTI, DSR를 본다면
소득을 높이거나 기존대출들을 상환거나 규제가 덜한 쪽으로
대충 이런느낌으로
전략을 잘 짜서 대출 잘받으시길 바랍니다!
작성일 23.08.17 기준
시중은행 주택담보대출 DSR 40% 규제
2금융권 주택담보대출 DSR 50% 규제
규제지역 LTV 50% 규제
비규제지역 LTV 70% 규제
보금자리론 LTV70% ~ DTI 60% 규제
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