[맨듀's 내집마련기 - 6] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (중도금대출, 융자많은집, 근저당, 전세, 감정가, 국민은행대출규제, 대출빙하기, 중도금대출불가, 계약포기?)

 

이전 편을 못 보셨다면

[맨듀's 내집마련기 - 1] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (취업, 시드머니, 고정지출관리, 통장쪼개기)

[맨듀's 내집마련기 - 2] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (주린이, 주식, 단타, 미분양, 줍줍, 계약금, 투자고민)

[맨듀's 내집마련기 - 3] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (계약금, 스터디, 사이재, 청약통장, 모집공고, 부동산정책, 대출)

[맨듀's 내집마련기 - 4] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (첫신용대출, 계약금무이자, 중도금무이자, 대출금리, 인지세, 보증료)

[맨듀's 내집마련기 - 5] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (중도금대출, 여신거래약정서, 추가약정, 수분양자동의서, 금융감독원, LTV60%)

 

20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 - 6

(중도금대출, 융자많은집, 근저당, 전세, 감정가, 국민은행대출규제, 대출빙하기, 중도금대출불가, 계약포기?)

 

중도금대출이 벌써 6회나 실행되었어요!

 

중도금대출은

분양가의 60%(나는 5%가 깎인 55%)로

총 6회에 걸쳐 실행된다

 

마지막 6회차가 실행되었을 땐

벌써 계약한 지 2년이 지난 21.09.15

시간이 너무 빨리 지나갔다

 

중도금대출이 실행될 때마다

신용조회와 신용점수는 깎였다

 

대출실행일에 내 통장에 돈이 들어왔다가

대출실행일에 시행사로 돈이 나갔다가

이자납부일에 내 통장에 이자가 들어왔다가

이자납부일에 시행사로 돈이 나갔다

 

발도장만 찍고 가는 나의 돈이었던 것들

내 통장은 누구의 통장인가,,,

 

중도금대출이 다 실행이 되었다고

안심해서는 안된다 남은 것은

바로바로 분양가의 35%인 잔금,,!

 

입주하려면 잔금 내놔~

 

잔금을 내야만 입주가 가능했고

나는 모은 돈도 없었기에 잔금을 낼 수 없었다

최근에 입주한 어머님에게도 물어봤지만

잔금을 안 내고 전세세입자를 받아

전세금으로 잔금을 내고

전세를 주는 방법도 있다 하셨다

 

하지만

융자가 많은 집에 들어올

세입자는 없다 하셨다,,,

 

융자가 뭐고 근저당이 뭐지

들어는 봤지만 자세히 공부한 적은 없다

 

이 용어들도 나중에 설명하기로 하고,,

 

내가 잔금을 마련할 방법은 두 가지였다

1. 대출을 어디선가 더 많이 받아서 잔금을 낸다

2. 돈을 어디선가 구해서 융자를 줄여 세입자를 구한다

 

결국엔 다 돈이 필요한 거잖아,, (ᕵ﹏ᕴ)

 

그렇게 다시 시작한 돈공부,, 지발돈점!

 

공부하면서 알게 된 사실!

바로바로 잔금도 대출이 된다는 것

어디선가 들어본 단어였다

" 주택담보대출 "

 

주택을 담보물로 잡고

담보물 가격에 비례해서 대출을 받을 수 있다!

 

그렇지만 나에겐 이미

중도금대출이라는

주택담보대출이 실행 중이었고

새로운 주택담보대출을 받기 위해선

중도금대출을 상환하는

조건으로만 가능했다,,

 

중도금을 상환하려면 결국 대출을

중도금 55% + 잔금 35%

분양가의 90%를 받아야 하잖아?..

 

고갱님 대출해 드립니다~ 분양가 말고 감정가로~

 

내가 알고 있던 가격은 집값인 분양가뿐,,

사실은 감정가라는 것이 또 있다

 

분양을 받을 땐 기준이 되는 금액은 분양가

입주쯤 잔금대출을 받을 때 기준이 되는 금액은 감정가

물논 보금자리론은 감정가가 아닌

분양가 기준이긴 하지만,.,

 

주택담보대출을 취급하는 시중은행은

분양가뿐만 아니라

KB시세, 한국감정원, 실거래가 등을 참고해서

담보가격을 정한다!

 

분양가의 90%를 대출받기 위해선

1. LTV90%로 대출규제가 완화되거나 (사실상 불가넝)

2. LTV70%가 분양가의 90% 정도가 되는 감정가를 받으면 된다!

 

설명이 피료하다구요?

 

예를 들자면 19년 분양가 4억의 주택이 있다

규제여부에 따라 다르지만 LTV70%가 적용된다면

분양가기준으론 4억의 70%인 2.8억이 대출한도이다

 

이주택이 21년 입주쯤 주변시세나 주택가격이 올라

ㅁㅁ은행에서 감정가를 6억을 받았다면

감정가기준으로 6억의 70%인 4.2억이 대출한도이다!

무려 대출한도가 2.8억 -> 4.2억으로

1.4억이 증가했다

 

보통 한도는 분양가를 넘기진 못하므로

분양가 4억이 전액대출가능하지만

대부분 납부한 계약금 10%은 차감되어

3.6억이 대출 가능!

 

그럼 미리 납입한 계약금 10% 4천만원과

분양가대비 올라간 감정가 덕분에 가능한

대출 3.6억으로 잔금을 내고

입주를 해서 내집마련이 가능하다 ~.~

 

그래서 분양가가 주변시세보다 낮거나

입주시점의 시세가 올라갈 것 같은 청약들은

내 돈 없이 대출로 내 집마련이 가능해서 언제나 핫했다

 

다시 분양가 90% 대출로 돌아와서,,

 

나도 위처럼 분양가가 ㅁ억이지만

감정가를 ㅁ+@억을 받게 되면

주택담보대출로 분양가의 90%를 대출받아

내돈없이 입주를 할 수 있다는 사실!

 

감정가만 잘 받으면 되지롱~

실제로 입주 전 21년 9월은

전국이 불장이던 시절,,

 

걱정만 가득했던 무지성 미분양 줍줍이

모은 돈이 필요 없다고 하니

난 행복회로를 돌리기 시작했다

 

난 한 번만이라도 햄보카고시픈데
왜 나 꽈찌쭈는 햄보칼수가 없서~

 

 

갑자기 들려온 국민은행의 소식

쎄하다

 

출처 매일경제

모라고??????????????

집단대출의 한도가 줄어든다고??????

나의 행복회로는 분양가가 아닌 감정가

 

그렇지만 국민은행이 9.29 발표한 것은

잔금대출을

분양가, KB시세, 감정가액 중 낮은 금액으로

최대 2억원까지만,,

 

반토막이 나버렸다

 

당시 중도금대출과 잔금대출을 기다리던

수분양자들은 모두 패닉이었고

기사도 매일 나왔다

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https://www.mk.co.kr/news/economy/10037363

국민은행 집단대출 축소…입주예정자 `날벼락` - 매일경제

https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0004857451?sid=101 

"갑자기 2억을 어디서 구하나요"…동탄 아파트 분양 받은 주부의 한숨

https://www.wowtv.co.kr/NewsCenter/News/Read?articleId=A202110030013&t=NN 

금리는 45배 한도는 반토막불안한 대출난민

https://www.sedaily.com/NewsView/22SMXL9SYD

국민은행도 영업점별 대출한도 묶었다

https://www.joongang.co.kr/article/25012706

중도금·잔금 대출도 막히나…" 5만7000세대 입주대란 우려" | 중앙일보

https://www.mk.co.kr/news/economy/10050348

"입주 코앞인데 어디서 돈 구하나"…국민은행 지점별로 대출 20억 제한 - 매일경제

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이 시기에 나온 모집공고문도

중도금대출 불투명으로 자력납부가능성 있다

모집공고 첫페이지부터 보이는 중도금대출 불투명,,!

계약금만 가지고 중도금대출과 잔금대출을 받아

내집마련을 하려 했던

청약대기자들도 단체멘붕에 빠져버렸다

 

시행사, 건설사, 사업주체는

치트키인 모집공고를 핑계로 회피가 가능하다

금융 관련 정부정책, 사업주체의 사정 등으로

대출 관련 제반 사항(대출 취급기관, 조건 등)이

변경되더라도 사업주체의 책임은 없음.

 

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https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2021102609055790421 

"은행 잔금대출 막혀 2금융권 갔는데"..실수요 대책 '나몰라라' 정부 - 머니투데이

http://news.tvchosun.com/site/data/html_dir/2021/10/10/2021101090055.html

[포커스] 은행권 대출 줄줄이 막혀…실수요자까지 '발동동'

https://www.khan.co.kr/economy/finance/article/202110212034025

전세대출엔 DSR 적용 제외…실수요자 피해 방지 ‘숨통 대책’

https://biz.sbs.co.kr/article/20000036112?division=NAVER 

[이슈분석] 중도금 내야 하는데 어떻게…‘대출 빙하기’ 어떻게 대처하나?

https://www.khan.co.kr/economy/finance/article/202110151641001

[단독]금융위, 오는 20일 금융권 소집 “잔금대출 정상운영” 재당부

https://www.yna.co.kr/view/AKR20211020184300002?input=1195m 

아파트 잔금대출 중단 없는 대신 심사 강화…한도 줄어들수도 | 연합뉴스

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잔금일을 4달 남기고

갑작스레 찾아온 대출빙하기

나에게 왜 이런 시련을,,,

행복회로는 부서진 게 아니라

아예 박살이 나서 먼지가 되었고

 

반토막난 대출한도로 자금마련도 어려워

계약금을 포기하고 내집마련을 포기할까,,

계약할 때보다 더 심란했다

 

전세대출은 DSR 안 본다 어쩌고 실수요자를 위한 길은 열어줬지만

내가 가야 하는 은행의 대출문은 아직 닫혀있다

 

 

7편에 계속,,

https://man-due.tistory.com/164

[맨듀's 내집마련기 - 7] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (대출빙하기, 잔금대출불