[맨듀's 내집마련기 - 19] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (신혼집, 혼인신고, 2주택자, 일시적1가구2주택, 양도세, 비과세, 절세, 보금자리론, 월세, 월세계약, 나도임대인)

 

이전 편을 못 보셨다면

[맨듀's 내집마련기 - 1] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (취업, 시드머니, 고정지출관리, 통장쪼개기)

[맨듀's 내집마련기 - 2] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (주린이, 주식, 단타, 미분양, 줍줍, 계약금, 투자고민)

[맨듀's 내집마련기 - 3] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (계약금, 스터디, 사이재, 청약통장, 모집공고, 부동산정책, 대출)

[맨듀's 내집마련기 - 4] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (첫신용대출, 계약금무이자, 중도금무이자, 대출금리, 인지세, 보증료)

[맨듀's 내집마련기 - 5] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (중도금대출, 여신거래약정서, 추가약정, 수분양자동의서, 금융감독원, LTV60%)

 

[맨듀's 내집마련기 - 6] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (중도금대출, 융자많은집, 근저당, 전세, 감정가, 국민은행대출규제, 대출빙하기, 중도금대출불가, 계약포기?)

[맨듀's 내집마련기 - 7] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (대출빙하기, 잔금대출불가, 입주가전, 입주가구, 금융당국, 존버, 대출재개, 가계대출총량관리, 대출공부)

[맨듀's 내집마련기 - 8] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (잔금대출, 대출용어, 금리, 기준금리, 금융채5년물, 만기, 중도상환수수료, 디딤돌대출, 보금자리론, 특례보금자리론)

[맨듀's 내집마련기 - 9] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (청약, 분양, 줍줍, 입주, 잔금대출, 디딤돌대출, 보금자리론, 집단대출, 우대금리, 체증식분할상환, 세대분리?)

[맨듀's 내집마련기 - 10] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (2주택자, 다주택자, 주택담보대출, 주담대, 금지, 캥거루족, 세대원, 세대분리, 전입신고, 월세, 오피스텔, 첫임대차계약)

 

[맨듀's 내집마련기 - 11] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (주택담보대출, 첫주담대, 보금자리론, 특례보금자리론, 신청과정, 우대금리, 체증식)

[맨듀's 내집마련기 - 12] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (특례보금자리론, 보금자리론, 진행과정, 대출상담, 대출후기, 대출신청, 심사완료, 통지완료)

[맨듀's 내집마련기 - 13] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (특례보금자리론, 보금자리론, 잔금대출, 대출자서, 대출준비서류, 자서완료, 대출궁금증, 입주준비)

[맨듀's 내집마련기 - 14] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (신축입주, 입주, 입주과정, 가전, 삼성, LG, 가구, 혼수, 매트리스, 소파, 식탁)

[맨듀's 내집마련기 - 15] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (신축, 사전점검, 입주청소, 줄눈, 탄성코트, 커튼, 조명, 시공, 삼성, 입주후기)

 

[맨듀's 내집마련기 - 16] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (32평, 신축아파트, 독립, 혼자살기, 집들이, 입주후기, 신혼집, 결혼준비)

[맨듀's 내집마련기 - 17] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (결혼준비, 신혼집, 신혼집마련, 매매, 전세, 입지, 예산, 특례보금자리론, 체증식, 매매결정, 임장)

[맨듀's 내집마련기 - 18] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (신혼집고르기, 매매, 전세, 부동산, 임장후기, 계약파기, 배액배상, 첫계약, 가계약금, 계약금, 신혼집계약)

 

20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 - 19

(신혼집, 혼인신고, 2주택자, 일시적1가구2주택, 양도세, 비과세, 절세, 보금자리론, 월세, 월세계약, 나도임대인)

 

신혼집 계약으로 집이 두 채가 되었어요

 

맨듀가 혼자 거주하고 있는 맨듀명의 집 A

맨듀와 퐁듀가 거주하게 될 퐁듀명의 신혼집 B

맨듀퐁듀는 만 30세 전에 각 1채를 갖게 되었고

아직 결혼식은 안 올렸고 혼인신고도 하기 전이라

우리에게는 유리했다

 

왜냐하면

1주택자가 추가주택 구입으로 2주택자가 된다면

일시적 1가구 2주택자가 된다

종전주택을 2년 내에 처분(조정->조정)을 해야만

양도세 비과세를 받을 수 있다!

 

물론 일시적 1가구 2주택자의 양도세 비과세는

123법칙이라고도 말하는데

간단히 설명하자면

 

일시적 1가구 2주택자의 양도세 비과세 요건

 

1. 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상 경과 후 신규주택을 취득할 것

2. 양도일 현재 종전주택은 2년 이상 보유(거주)했을 것(조정지역지정 후 취득 시 2년 거주요건 추가)

3. 신규주택을 취득하고 3년 이내에 종전주택을 양도할 것

 

조정->조정은 2년 내 처분이었지만

현재(2023.08.15 작성일기준, 추후 관련법안에 따라 달라집니다.)

소재지 구분 없이 일시적 1가구 2주택자의 처분기한이 3년으로 증가!

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이렇게 처분기한은 1년 차이도 매우 소중한데

혼인신고로 인해 1가구 일시적 2주택자가 된다면

처분기한은 혼인한 날로부터 무려 5년!

2년이나 더 여유가 생긴다

 

 

소득세법 시행령 제 155조 [1세대 1주택의 특례] 5항 / 출처 : 국세법령정보시스템

 

 

 

물론 맨듀집 A는 언제든지 팔 수 있어요!
세금만 낸다면..

 

사실

맨듀집 A는 전매제한이 없기에

처분기한 상관없이 언제든지 매도가 가능했다

세금만 낸다면 말이지,,

 

우리가 집을 사고팔고 하면서

얼마의 차익을 얻는다 하지만

그 차익에는 세금을 내야 한다 바로 양도세

 

소재지에 따라 거주와 소유가 다르지만

주택은 1년 미만 거주(소유)시 양도세 70%

주택은 2년 미만 거주(소유)시 양도세 60%

여기에 양도세의 10%인 주민세까지 포함하면

 

1년 미만에 처분하면 양도차익의 세금은 77%

2년 미만에 처분하면 양도차익의 세금은 66%

 

집값이 기분 좋게 올라서 처분을 했는데

1억의 차익이 생겨도

세금으로 7700만원 / 6600만원을 낸다..

내 통장엔 2300만원 / 3400만원?!

 

이만큼 세금을 어떻게 줄이느냐가 제일 중요하다

 

물론 2022.12.21 발표한 2023년 경제정책방향에선

양도세를 1년 미만 45% / 1년 이상 폐지로 개선한다 했지만

작성일 2023.08.15 기준

법개정사안이고 아직 시행도 안됨!

 

2023년 경제정책방향.pdf

2.44MB

출처 : 2023년 경제정책방향

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맨듀집 A는 지금 팔아도 차익이 1억도 안될뿐더러

보유기간이 2년 미만이기에

양도세와 주민세를 포함한 세금은 66%다..

벌지도 못하는데 세금 내고 팔기 너무 아까워

 

1주택자는 보유(거주) 기간만 채운다면

12억 한도로 양도세가 비과세 된다

나 같은 경우는 1년 정도만 지나면 세금 제로!

2021.11.30 양도세 비과세 기준금 9억 -> 12억 / 출처 : 기획재정부 보도자료

 

절세해서 전략을 세워보자!

 

우리의 신혼집 B 매매계획은

맨듀집 A가 원하는 시세까지 올랐을 때

파는 것을 전제로 했다

 

맨듀집 A의 처분으로 얻은 양도차익으로

맨듀집 A의 대출도 상환하고

신혼집 B의 대출도 일부상환하고

나머지는 여유자금으로!

 

그렇다면 맨듀집 A는 오를 때까지 보유하는 게 좋았는데

양도세 비과세를 받기 위해선 1년 정도 더 보유해야 했고

생애최초 취득세감면 50%를 받은 건 3년 내에 매도하면

토해내야 했다!

「지방세특례제한법」제36조의3제4항 / 출처 : 국가법령정보센터

 

또 보금자리론은

전입일로부터 1년간 계속 거주해야 했고

그 이후엔 전출이 가능했다

이 말은 임대차계약도 가능하다는 말!

 

주의할 점은

전입요건이나 전입유지조건을 충족하지 않는다면

보금자리론 3년간 이용 제한과

기한의 이익 상실로 대출전액 회수!

(작성일 2023.08.15 기준이나 개정으로 바뀔 수 있음)

 

나는 전입한 지 1년이 넘었고

그래서 매도보다는 전/월세를 생각했다

출처 : 한국주택금융공사 보금자리론 가이드

 

전세 같은 경우

맨듀집 A는 대출을 많이 받았기 때문에

융자가 많이 잡혀있다..

융자 많은 집은 세입자를 구하기 힘들뿐더러

전세보증보험이 불가능하다면 전세가도 많이 깎인다

그렇다면 투입되어야 하는 내 돈이 많아지지만

지금은 신혼집에 모든 돈을 쏟아부은 상태

 

또 전세세입자가 구해져서 전세보증금으로

대출일부를 상환해서 감액등기를 한다 해도

대출이자는 줄일 수 있지만

 

만기 후 전세보증금을 돌려주려면 새로운 세입자가 필요하다

세입자가 구해지지 않는다면 내 돈으로 보증금을 마련해야 했고

그땐 임차보증금반환용도로 대출이 가능한지도 미지수,,

 

매도를 할 때도 세끼고 매매를 해야 해서

시세보다 조금 싸게 팔아야 한다

내 돈이 많다면 걱정이 없겠지만

내돈이 없어서 리스크가 많은 전세는 포기!

 

월세로 결정!

 

월세 세입자를 구해주세요~

 

먼저 단지 근처 부동산에 연락을 했다

집상태와 주인거주 6월 이후 입주가능을 얘기했고

이사철은 지났지만 월세매물은

2000/120, 3000/110, 3000/120, 5000/80 등 다양했다

 

2000/130을 원했지만 내 매물보다 싼 집들이 많아서

보증금 2000 월세 120으로 올렸다

 

이후엔 역 근처부동산, 옆동네부동산 다양하게 올렸다

보러 온 사람들도 다양했다

 

A 노부부 / 패스!

B 중등자녀 부부 / 패스!

C 초등자녀 부부 / 패스!

D 자매 / 계약!

 

A 노부부는 송도에 신축아파트 입주를 기다리고 계셨다

그래서 2년 월세가 아닌 14개월 월세를 원하셨고,,

가능은 했지만 14개월 만기 후 주변신축 입주가 있어

월세가격을 똑같이 받기가 어려울 것 같았다

패스!

 

B 중등자녀부부는 자녀가 미니언즈를 좋아했다

미니언즈로 가득한 맨듀집은 자녀가 와서 같이 봤다면

이 집으로 하자고 했을 뻔했다고,,

2000/110 집을 보고 계신다고 깎을 수 있냐 했지만

나도 1년이면 120만 원이라 타격이 크다!

패스!

 

C 초등자녀부부는 다른 타입을 보러 왔다가

잠깐 들려서 쓱 보고 지나갔고

생각해 보고 연락준 다하셨지만 생각만 하셨다

패스!

 

D 자매는 처음에 신혼부부인 줄 알았다

집이 깔끔하고 상태도 좋아서 엄청 좋아했다

근데 당장 보증금 1000만원이 현재 월세집에 묶여

5개월 뒤에 1000만원을 드리면 안 되냐고 하신다

나도 결혼자금이 필요한 시점에서 무리였다

그러고 몇 번씩 전화가 왔다

느낌은 쎄 했지만 직업도 있으신 분이고

묶인 돈 때문에 그렇다고 해서 특약에 넣으면 어떻냐고

 

집을 내놓은 지 4주 정도 지난 시점이라

나도 급해지긴 했다

신혼집과 맨듀집 둘 다 대출이자가 나가면

우린 생활금마저 없어질 수도!

신혼집 잔금 전까지 월세세입자를 구해야 했기에

 

첫 임대차계약 가계약문자! 특약까지 넣음

 

결국엔 보증금1000 / 월세130으로 시작해

5개월 뒤에 1000만원 보증금을 받고

보증금2000 / 월세120으로 조정 특약을 넣고

가계약문자와 가계약금 100만원을 받았다

 

며칠 뒤에 남은 계약금 100만원을 받고

인생 첫 임대인이 돼서 월세계약서를 썼다

 

인생  첫 임대인이 된 월세계약서

 

중간에 보증금 증액이란 게

걱정이 되긴 하지만 월세가 밀려도

보증금 1000만원으로 몇 달 치 월세는 낼 수 있으니

두 분 다 일 하신다는데 밀리기야 하겠어?

 

맨듀집 A 매도계획 따라서 월세도 주고

신혼집 B 실거주계획 따라서 매매도 하고

절세하기 위해 양도세 비과세 계획도 다 세우고

혼인신고 전에 각 명의로 1채씩

아주 완벽했다!

 

이제 월세 잔금 잘 받고

특례승인 잘 나서

이사준비만 하면 되겠구먼~

 

 

20편에 계속,,

https://man-due.tistory.com/232

[맨듀's 내집마련기 - 20] 20대 갓 취업한 1년차 사회초년생의 내집마련기 (월세계약, 임차인귀책,